Dezembro e janeiro são meses de muita mudança: começa o ano letivo, muita gente troca de emprego e vários contratos de aluguel chegam ao fim. Para o proprietário, isso significa uma coisa: quem quer preparar o imóvel para alugar e chegar bem nessa temporada precisa começar agora, em novembro. Um imóvel revisado, limpo, com documentos em dia e com o preço certo chama a atenção dos interessados assim que entra no ar.
Separamos os 8 passos que usamos na Carvalho Neves para deixar casas e apartamentos prontos para locação em Jundiaí e região.
Como preparar o imóvel para alugar: 8 passos
1. Faça uma revisão geral antes de anunciar
Antes das fotos e das visitas, passe o imóvel a limpo. Confira:
- parte hidráulica: torneiras, descargas, ralos e sinais de vazamento;
- parte elétrica: tomadas, interruptores, disjuntores e chuveiros;
- infiltrações e manchas de umidade em paredes e tetos;
- portas, janelas e fechaduras, incluindo as chaves de todos os cômodos.
Não é só uma questão de aparência. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 22, I e IV) diz que o proprietário deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Resolver isso antes evita dor de cabeça logo nos primeiros meses de contrato.
2. Capriche na pintura e na limpeza
Uma pintura em cores claras e neutras deixa os ambientes mais iluminados e ajuda o interessado a se imaginar morando ali. Depois da pintura, faça uma limpeza completa, com atenção a cozinha, banheiros, vidros e piso. Se possível, retire móveis sobrando e objetos pessoais antes das fotos: ambientes livres parecem maiores. Imóvel limpo aparece melhor nas fotos e causa boa impressão na visita.
A pintura também faz diferença na vistoria. Um imóvel bem pintado fica registrado assim no laudo de entrada, com fotos e descrição de cada ambiente. Na devolução, o inquilino deve entregar o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural do uso (art. 23, III; veja o item 7). O desgaste normal da pintura com o tempo não entra nessa conta, mas manchas, furos e outros danos além disso, sim, e é o laudo de entrada que mostra a diferença. Já paredes que entram na locação com manchas, furos ou retoques antigos deixam dúvida sobre o que já existia e o que surgiu depois, e é aí que aparecem as divergências na hora de entregar as chaves.
3. Deixe documentos e contas em dia
Nossa orientação é separar a matrícula atualizada do imóvel e conferir se o IPTU e o condomínio estão sem débitos. Com tudo em ordem, o processo anda mais rápido: na Carvalho Neves, depois que a documentação do inquilino é aprovada, o contrato é liberado em até 48 horas.
4. Defina o preço certo
O preço é um dos pontos que mais pesam na hora de alugar. Um valor acima do mercado faz o imóvel ficar parado, e cada mês vazio é um mês sem aluguel, mas com condomínio e IPTU por conta do proprietário.
A forma mais segura de chegar ao valor é a avaliação de mercado pelo método comparativo: olhar imóveis parecidos (tamanho, número de quartos, vagas, estado de conservação) na mesma região e ver por quanto estão sendo anunciados e alugados. No anúncio, deixe claro o valor do aluguel, do condomínio e do IPTU, para o interessado saber exatamente quanto vai pagar.
Quanto vale o aluguel do seu imóvel?
A Carvalho Neves faz, sem custo, a avaliação de mercado do aluguel do seu imóvel, comparando com imóveis parecidos na sua região de Jundiaí, Itupeva, Louveira, Várzea Paulista ou Cabreúva.
5. Faça fotos e um anúncio que atraiam inquilinos
As fotos são o primeiro contato do interessado com o imóvel. Prefira a luz natural do dia, abra cortinas e janelas, arrume os ambientes e mostre todos os cômodos, inclusive área de serviço e garagem. Um bom anúncio traz a descrição completa, com metragem, número de quartos e vagas, se aceita pets e os valores de aluguel, condomínio e IPTU.
Na Carvalho Neves, os imóveis para locação são divulgados no nosso site, no Instagram, no Facebook e nos portais Viva Real e Chaves na Mão.
6. Defina as regras antes de anunciar
Decidir as regras com antecedência evita negociações travadas no meio do caminho. Pense em:
- Garantias aceitas: seguro-fiança, título de capitalização ou fiador. O fiador só entra se o proprietário aceitar, e precisa ter imóvel quitado no estado de São Paulo.
- Animais de estimação: se o imóvel aceita ou não pets é uma decisão sua, e vale deixar isso claro no anúncio.
- Prazo do contrato: o nosso contrato padrão é de 30 meses, com possibilidade de o inquilino sair sem multa depois de 12 meses.
Quer saber o que pedimos do inquilino? Veja o artigo Documentos e requisitos para alugar um imóvel em Jundiaí.
7. Faça a vistoria de entrada com fotos
A vistoria registra como o imóvel está no dia da entrega das chaves, ambiente por ambiente, com fotos e descrição. A Lei do Inquilinato prevê que o proprietário forneça, se o inquilino pedir, uma descrição minuciosa do estado do imóvel (art. 22, V), e determina que o inquilino devolva o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III).
Ou seja: sem vistoria, fica difícil comprovar qualquer dano na devolução. Na Carvalho Neves, toda locação tem vistoria com fotos e descritivo, feita por empresa especializada depois da aprovação da documentação.
8. Pense na administração da locação
Depois que o contrato é assinado, começa a rotina: cobrar o aluguel todo mês, conferir e pagar o condomínio e o IPTU em dia e acompanhar o contrato. Com a administração da Carvalho Neves, nós analisamos o inquilino, fazemos o contrato, cobramos mensalmente aluguel, condomínio e IPTU, pagamos o condomínio e o IPTU e repassamos o aluguel ao proprietário. Você acompanha tudo sem precisar correr atrás.
Comece agora para alugar antes de janeiro
Revisão, pintura, documentos, preço, fotos, regras, vistoria e administração: com esses 8 passos em ordem, seu imóvel chega à temporada de mudanças pronto para receber um bom inquilino.
Quer saber quanto vale o aluguel do seu imóvel? Peça sua avaliação de mercado, sem custo, à Carvalho Neves Imóveis: WhatsApp (11) 97500-0542 · carvalhoneves.com.br · @carvalhonevesimoveis · CRECI 25.209-J.